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[ 談房論市 ]

司法拍賣房有哪些坑,如何避免法拍房風險

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樓主
發表于 2019-10-29 11:07 |只看該作者 | 最新帖子 | 查看作者所有帖子 | 發短消息 | 加為好友 | 字體大小: tT
看了一下論壇上有不少人討論司法拍賣房的風險和隱憂,所以轉發一篇自己寫的文章供參考討論。

隨著時間的發展,越來越多的法拍房開始進入市場,接觸到法拍房和嘗試去競拍法拍房的人也越來越多。法拍房在價格相對低廉的同時也蘊藏著一些風險,規避好這些風險,就有機會拍到稱心如意的房子。在這簡單總結一下有關法拍房的隱形坑:

1,房源素質坑:

建議有條件的盡量參與看樣,或者自行實地看樣。對房源的交通,周邊配套,小區環境,樓棟和房源狀況,戶型,是否有人占用;都一一進行了解,做到心中有數。不然,可能房子不錯但地段不行,或者地段不錯但小區很爛,又或者地段小區都不錯但你要的是電梯房它是樓梯房、你要朝南它是向北……沒有實地考察你很難能有一個直觀的認知。

2,稅費坑:

主要參考幾個要素,房源的產權性質(住宅、商鋪、寫字樓、廠房還是別的什么),房源的過戶時間,原業主是個人還是公司,買家是個人還是公司,房源的面積等;根據這些要素,對照當地的房產交易稅收政策,可以做一個初步的稅費預計。至于拿原始發票做稅費抵扣的問題,一般只能在拍賣后憑成交確認書才能去調檔,當然如果你有關系可不憑產權文件就能調檔,當我沒說這段。

3,清房交吉坑:

這個需要實地考察和向法院了解,主要是了解和解決是否有人占用的問題,一般法院都會告知情況。如果有人占用,就需要確定是業主占用、租戶占用還是第三方占用,再看當地法院的清房配合力度,和實際占用人的態度和情況。像某些城市,是法院承諾清房的,這些承諾了清房的基本上你看清楚拍賣公告后,一般清房的問題不大。但某些特定條件下的占用,是比較難清房的,比如占用人有法院承認的有效長期租約,這種情況你就很難做到短期內清房。另外,有機構提供清房交吉服務,按清房難度收費。

4,查封抵押坑:

一般拍賣房的查封和抵押狀態可以通過查冊了解到,具體做法是你個人帶證件前往當地不動產登記中心對對應地址房源進行查冊就會有查冊報告,上面會有相應的提示。另外買房者需要認真查看拍賣平臺提供的資料,一般都會有詳細的查冊文件,可以具體查到產權人信息,有哪些法院進行了查封,抵押的狀態和抵押權人信息。另外還可以通過一些查詢平臺,了解這個房源涉及到的案件有哪些。一般而言,你拍下房子后,負責查封的法院會協調各個輪侯查封法院分配拍賣款,并且強制涂銷解押。然后你就可以去辦理過戶繳稅手續了,如果在拍下后再被查封,這種情況一方面可以選擇搶時間去盡快辦理過戶,另一方面如果過戶受阻需要馬上聯系拍賣的執行法官去協調解決。必要時可以提出執行異議。

5,貸款按揭坑

在實際競拍房子的實際操作過程中,以我的個人經驗而言。比起查封抵押,拍賣貸才是一個真正的坑。真正出問題導致悔拍或者被沒收保證金的,除了不了解實際稅費之外第二大問題就是它導致不能按時繳交拍賣余款了。建議拍房者應該根據法院公告的提示和期限,準備好所有貸款資料(與普通按揭貸款需要資料基本相同)提前和銀行接洽,提交資料給銀行做預審。如果有任何問題,首先配合銀行處理;如果這家銀行實在不行那就趕緊換銀行。不然,超過繳款期限銀行沒搞定或者還沒放款,那法院說扣你保證金就扣你保證金,這事情就不好商量了。另外擔保費的費率和期限也是要認真了解清楚,和根據自己情況進行選擇的。

6,戶口占用和遷入遷出坑

拍賣房,一般正常業主自住的都有可能存在戶口占用的問題,在參與競拍前,競拍人需要認真考慮這點。因為關鍵是目前的戶口制度,正常流程和手續下,你無法強制將他人的戶口遷離房源地址。你可以通過戶籍管理部門查到房源的戶口情況,但如果有占用,那就基本上只能協商解決了。而遇到業主下落不明或者不愿配合的,你是很難落戶到這個地址的。部分地區有地方政策可以在所有權發生變更后強制將原占用戶口遷離,但具體的政策和執行細節需要咨詢當地戶籍管理部門。

7,委托辦理坑

有些人喜歡親力親為,或者節省費用,這條就不用看了。但有些人由于各種原因,需要委托他人或者中介辦理拍賣房相關業務的,最好提前辦理委托公證,不然后續的幾個環節還是要你親自到場。所以這種情況下你最好先衡量一下你的時間和公證費哪個寶貴一點。

最后說一下,關于參拍法拍房,實際上也是房產投資的一種。既然是投資,就請慎重對待。隨著樓市政策和經濟面的變化,二手房樓價可能會發生波動,司法拍賣房能為你提供多百分之二十的價格緩沖空間。相比起買二手房也是一個可以比較的選擇。但作為大額投資,前期盡職調查必不可少,由于不了解情況貿然參拍結果損失金錢的事情新聞不少見。一個專業的中介機構可以幫你解決很多。

原文來自今日頭條和知乎上本人所寫回答

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好文章!!

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現在廣州的情況是只要新業主有房產證在手,就可以將原占用戶口的人掛空。不影響新業主遷戶口進去。

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樓主,還有一個土地出讓金的問題,是拍賣過程中最大的問題。我就掉過這個大坑里標的物70多萬,土地出讓金就要交120多萬,坑,坑,坑!!!
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啊?嚇死人了,看來便宜不好占啊!
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需要補繳土地出讓金的情況也是會有的,但是通常來說公告都會有注明,如果沒有注明就需要留意查冊表上面的信息,土地性質如果是國有出讓就問題不大,如果是劃撥性質的,基本上都要補繳。

①自己是劃撥住宅的法定繼承人,這種情況需要去補繳土地出讓金嗎?

對《中華人民共和國繼承法》規定的法定繼承人(包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母)繼承劃撥住宅的,可直接辦理過戶登記,無需補辦出讓。

②不動產權證(國有土地使用權證)登記為國有的,是否需要補繳土地出讓金?

出現這種情況,市民可以去不動產登記機構查詢,明確國有劃撥還是國有出讓。國有劃撥的,基本上都要補繳。

③房改房怎么補繳?

房改房劃撥補辦出讓按照商品住宅用地執行。

④針對一些車庫車位補繳標準,是否跟住宅一樣呢?

住宅小區土地性質為劃撥的,土地登記用途為城鎮住宅用地、城鎮住宅及配套用地、車庫車位的,按照城鎮住宅用地標準補繳出讓金。

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我的公告里沒寫已繳土地出讓金,但是評估的價格就已含土地出讓金,但交登中心就是說要交土地出讓金,
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一大堆,我頭暈了
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